4000万円でマンションが売却できたケースを想定して知識を付けよう

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これからマンションを売却したいと考えている人は、実際にどのくらいの価格で売れるのかだけでなく、売却に伴って発生する税金なども気にかかるでしょう。日本では比較的高いマンションが売れると4000万円前後になっています。

このようなケースを例にとって、売却するためにどんな知識があると良いかを把握しておきましょう。

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マンションの売却相場を知っておこう

まずマンションの売却を考えるときには相場を知っておくことが大切です。4000万というのは実はかなり高めで売れた例になっていて、全国的に見てもファミリー向けの比較的新しいマンションを売るときに相当しています。

一般的には都市部ほどマンションの売買価格は高く、地方に向かうに連れて価格は低下しています。平均の売買価格を概算すると、東京では3500万円くらい、神奈川で2500万円くらい、大阪で2100万円くらいになっています。

福岡や千葉、愛知では1600万円くらいになっていて、大都市でなければ2000万円以上で売るのは難しいのが一般的なのです。ただ、これはあくまでも平均的な価格なので例外はたくさんあります。東京都内でも23区内になれば平均価格が4000万円程度になっていて、大阪でも駅周辺のマンションに限定すれば同じような相場価格というのが現状です。

ベッドタウンとされる埼玉や千葉などでも主要駅の駅近物件で新しいものなら4000万円くらいで取引されているケースがあります。とは言え、宮城や愛知、福岡などの地方都市となるとなかなか4000万円クラスのマンションの売買は例がなく、せいぜい3000万円程度になっているのが実態です。

しかし、高級マンションは主要都市ならいくつかはあり、4000万円を大きく超えるような取引価格になっていることも稀ではありません。相場からかけ離れているのは事実ですが、将来的に高級マンションの売買もしようと思っているなら4000万円クラスのマンションの売買例についても参考になるでしょう。

4000万円で売れたときにかかる仲介手数料

マンションを売るときにはただ売買によって得られるお金が全て懐の中に入るわけではありません。売却のときには様々な諸経費がかかってしまいます。4000万円で売れたというモデルケースで考えてみると、諸経費がどのくらいの割合を占めるものなのかを想定できるでしょう。

売却のときにかかる最も大きな諸経費として知られているのが仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社に対して支払う成果報酬で、買い手を見つけてくれたことや、必要書類を整えてくれたことへの感謝の気持ちも込めて支払うことになります。

仲介手数料の金額は法的に上限額が定められているため、一般的には不動産業者はその上限額を請求しています。法律上では細かな規定があり、売買価格の200万円以下の部分については5%まで、200万円を超えて400万円以下の部分については4%まで、400万円を超える部分は3%までというのが基本です。

これに対して、さらに消費税をかけたものが請求可能な金額になります。これを細かく計算するのは面倒なので簡易計算式が提案されていて現場ではよく用いられています。簡易計算式は売買価格に3%をかけたものに対し、6万円を加算するというものです。

この総額に対して消費税をかけると仲介手数料の請求額の上限になります。4000万円の場合には3%は120万円なので、税抜きの手数料は126万円になります。消費税を8%とすると136万800円が仲介手数料です。

印紙税や引っ越し費用などの諸経費はどのくらいか

マンションの売却をしたときには売買契約書を締結することになるので印紙税を払うのが原則です。4000万円の取引の場合には2万円が本則税率ですが、軽減税率が適用されているので1万円で済みます。また、マンションを売却したら新しい住居へ引っ越ししなければならないでしょう。

この費用もかなり高くなってしまうことがあるので注意が必要です。引っ越し費用についてはどれだけ荷物があるか、どのくらいの距離の移動になるかによって違いますが、10万円から50万円くらいはかかることになります。

ただ、気をつけておきたいのが一回では済まないこともあるという点です。マンションを売却したときに既に次の住居が手配できているなら引っ越しは一回で済ませられます。しかし、注文住宅を建てるときや、新築マンションを購入したときなどにはまだ住める状態になっていないこともあるでしょう。

その場合には仮住まいを用意しなければならず、引っ越しも二回に分けて行うことになります。仮住まいの仕方や人数にもよりますが、数万円から数十万円は予算を確保しておく必要があるのが一般的です。引っ越し費用も二倍近くなる場合があるので注意しておきましょう。

譲渡所得税と住民税はどうなるか

諸経費として比較的大きな金額になる場合もあるのが譲渡所得税と住民税です。これは売却した翌年に納めなければならない税金で、課税譲渡所得が生じたときに支払わなければならなくなります。どのくらいの税額になるかは計算してみなければわかりませんが、4000万円で売れたケースを考えて単純な計算をしてみましょう。

譲渡所得はマンションの売却価格から購入価格、購入時の諸経費、売却時の諸経費の三つを引き去ったものになります。課税譲渡所得は譲渡所得から特例などによる控除を差し引いたものです。これに対して所有期間に応じて決まる税率をかけると譲渡所得税と住民税を計算することができます。

例えば、2000万円で購入したマンションが4000万円で売れたとして、購入時、売却時の諸経費がそれぞれ60万円、140万円だったと仮定してみましょう。すると譲渡所得は1800万円になり、控除がなかったとしたら所有期間が五年以下の短期譲渡所得なら30.630%、五年を超えている長期譲渡所得なら15.315%の税率をかけることになります。

短期譲渡所得なら約551万円、短期譲渡所得なら約275万円になるのです。しかし、マイホームとして使用していたマンションであれば3000万円の控除が適用されるため、課税譲渡所得は0円になり、譲渡所得税も住民税も払う必要がありません。

ローンを完済していなかったときの費用

マンションを売るときにまだ住宅ローンを完済していなかったというケースもあります。その場合には少なくとも抵当権の抹消費用とローンの繰上げ返済手数料を負担しなければなりません。登録免許税は不動産1つにつき1000円なので、マンションなら建物と土地の二つで2000円になります。

また、繰上げ返済手数料については金融機関により大差があり、0円から5万円程度になっています。